Pandemia szeroko wpłynęła na rynek nieruchomości biurowych. Nawyki pracowników zmieniły się diametralnie. Większość z nich, nie wyobraża sobie pracy w pełni stacjonarnej. Według raportu Deloitte z 2022 r. w 70% przedsiębiorstw wprowadzono zasady dotyczące pracy zdalnej oraz hybrydowej. Natomiast prawie połowa respondentów deklaruje chęć zmiany pracodawcy w przypadku zwiększenia dni pracy w biurze. Zachodzące na rynku przemiany również wpłynęły parkingi biurowe. Czynniki, które mają wpływ na parkingi w budynkach biurowych, to przede wszystkim: organizacja pracy, wiek biurowca, liczba najemców, raportowanie ESG oraz technologie PropTech.
Organizacja pracy
Organizacja pracy na ogromny wpływ na zajętość parkingu biurowego. Przed pandemią miejsca parkingowe były na stałe przypisane do konkretnej osoby. Benefit parkingowy dotyczył jedynie kadry menedżerskiej, która pracowała wyłącznie w biurze. Codziennie przyjeżdżali do pracy, więc miejsca były zajęte. Jednak rok 2020 zmienił ten obraz. Kadra menadżerska zaczęła pracować tylko kilka dni w biurze, a przez resztę tygodnia pracowali w domu. Miejsca parkingowe zaczęły stać puste, ponieważ schemat przypisywania miejsca na stałe do osoby przestał się sprawdzać. To wywoływało frustrację pośród pozostałych pracowników, ponieważ widzieli oni wolne miejsca, a i tak nie mogli zaparkować w biurowcu.
Wiek biurowca
Wiek budynku determinuje, to jak często najemcy decydują się wynajmować w nich siedzibę swoich firm. Według raportu przygotowanego przez firmę Savills na warszawskim Służewcu znajduje się aż 76 biurowców z łączną powierzchnią przekraczają 1 mln m kw. Warto podkreślić, że 21% tej powierzchni jest niewynajęta. Większość znajdujących się tam biurowców, to budynki starszej klasy, które dla najemcy biurowego są zdecydowanie mniej atrakcyjne niż nowoczesne i innowacyjne wieżowce. Dlatego właściciele tych starszych muszą podjąć wybór - albo będę oferować niższe ceny za wynajem powierzchni albo dokonają zmian w swoich biurowcach. Przykładowo, w Marynarska Business Park wybrano drugą opcję. Postanowiono zlikwidować duży, naziemny parking, a w zamian zostanie stworzony zielony park dla pracowników i mieszkańców Służewca.
Liczba najemców
Wyobraźmy sobie, że 75% miejsc parkingowych w biurowcu X jest wynajęta w umowach długoterminowych z poszczególnymi najemcami. 25% miejsc jest niewynajęta i te zasoby pozostają nieefektywnie wykorzystane. Właściciel albo zarządca biurowca może dokonać pewnej rewolucyjnej zmiany. Istnieje możliwość udostępnienia pracownikom wszystkich najemców te miejsca parkingowe, które nie zostały wynajęte w umowie długoterminowej, za określoną kwotę za dzień parkowania (np. 50% kwoty, którą pracownik zapłaci za 8h postoju w pobliskiej strefie płatnego parkowania). To pozwala efektywnie wykorzystać cały parking i uzyskać dodatkowy przychód. Pracownicy, którzy nie dostali benefitu parkingowego, dzięki temu mogą swobodne zaparkować w miejscu pracy bez obaw o dostępność miejsc.
Parking biurowy dla wszystkich?
Koncepcja wykorzystania parkingów na przestrzeni ostatnich dekad dynamicznie ewoluowała. Czy możliwe jest, aby każdy chętny zaparkował na parkingu biurowym w biurowcu X w Warszawie? To śmiały pomysł, który wymaga przeanalizowania kilku ważnych aspektów. Załóżmy, że w pobliżu biurowca jest szkoła, gdzie rodzice przyjeżdżają na zabrania z nauczycielami. Nie ma miejsc parkingowych powszechnie dostępnych, ale jest budynek biurowy z wolnymi miejscami, ponieważ pracownicy pracują zdalnie, a w dodatku popołudniami już większość z nich nie ma w biurze. Dlaczego miejsca parkingowe mają być niewykorzystane? Przecież popołudniami oraz w nocy parking można udostępnić dla osób z zewnątrz.
Parking jako mobilny hub
Parking biurowy w najbliższych latach nie tylko będzie pełnił funkcję zostawiania samochodów na miejscach postojowych. Na parkingach pojawią się ładowarki dla samochodów elektrycznych jak i rowerów oraz hulajnóg Dzięki takim ładowarkom pracownicy w okresie letnim nie wniosą hulajnóg do biura po to, aby je naładować przy biurku, co jest niezgodne z zadami BHP. W bezpieczny warunkach mogą je zostawić przed biurem i po pracy odebrać już z pełną baterią. W ten sposób zostaje redefiniowany parking, już nie tylko to jest przestrzeń dla samochodów, ale proekologiczna część biurowca, która wspiera zieloną transformację.
Raportowanie niefinansowe
Począwszy od 2024 r. firmy będą musiały publikować Raporty ESG, w których określa się, w jaki sposób działania przedsiębiorstwa oddziałują na kwestie społeczne i środowiskowe oraz jakie są podejmowane inicjatywy celem budowania lepszego świata. W branży nieruchomości biurowych może to być implementacja energooszczędnego oświetlenia, instalacja czujników ruchu, które wyłączają światło w pustych pomieszczeniach czy system ponownego użycia szarej wody. Pewne ramy proekologicznego biurowca zostały już nakreślone. Ale co z parkingami? Parkingi również będą musiały przejść metamorfozę i być bardziej eko. Celem uzyskania ekologicznego certyfikatu biurowca BREEAM należy wykazać zastosowanie przyjaznych dla środowiska płyt parkingowych. Te wymagania spełniają posadzki żywiczne, które cechują się niską zawartością Lotnych Związków Organicznych. Takie materiały zostały użyte np. w biurowcu Warsaw Spire.
Warto również wspomnieć, że nowoczesne aplikacje parkingowe pozwolą zredukować ruch generowany przez auta poszukujące miejsc parkingowych oraz zachęcą do wyboru alternatywnej komunikacji do biura, jeśli pracownik będzie wiedział już w domu, że nie zaparkuje w biurze.
Technologie PropTech
Technologia nieustannie oddziałuje na człowieka. Życie naszych dziadków było zdecydowanie inne niż nawyki i zwyczaje chociażby generacji Z. Takie zmiany również dotknęły branżę nieruchomości. Warto jednak wspomnieć, że ta branża nie zmienia się drastycznie i dynamicznie, można ją bowiem porównać do takiego tankowca, który ospale zmienia kierunek, w którym podąża. Dlatego zmiany zachodzące w branże real estate są stopniowe, ale bardzo potrzebne. Najemcy zdecydowanie bardziej preferują innowacyjne miejsca pracy. Technologie w biurowcach obejmują takie działania jak systemy rezerwacji biurek, sal, miejsc parkingowych czy dostęp do pomieszczeń przy pomocy smartphona.
Podsumowanie
Dynamicznie zmieniające się środowisko pracy, przemiany klimatyczne czy legislacja oddziałowujące na rynek nieruchomości biurowych. Ekologiczne i funkcjonalne zmiany przechodzi również parking biurowy, który nie tylko wykorzystywany jest jako miejsca postojowe, ale również postrzegany jest jako przestrzeń, która powinna być efektywnie wykorzystywana przez najemców. Przed właścicielami oraz osobami zarządzającymi nieruchomościami stoi wielkie wyzwanie dopasowania parkingu do szybko zmieniającego się świata.
